Что скрывают собственники объектов коммерческой недвижимости - MPV.ru
Недвижимость

Что скрывают собственники объектов коммерческой недвижимости

Опубликовано mpv

Отличие жилой недвижимости от коммерческой заключается не только и не столько в том, что они разнятся по стоимости и целевому назначению. Ее приобретение и эксплуатацию регулируют разные законы. До подписания договора купли-продажи коммерческой недвижимости, каждому будущему собственнику желательно изучить некоторые правила и нормы, которым подчиняются все сделки, совершаемые в этом сегменте рынка.

Риски приобретения объектов некапитального строительства

Если предприниматель принял решение о приобретении коммерческой недвижимости, ему следует убедиться в том, что она не входит в разряд объектов некапитального строительства. Важен не только текущий момент, но и история объекта. Если данное нежилое помещение в обозримом прошлом являлось объектом некапитального строительства, а затем было переоформлено и приобрело статус объекта капитального строительства, до совершения сделки изучите правоустанавливающую документацию, которая вам будет предложена на данное имущество. Уже неоднократно в судебном порядке перевод из некапитального в капитальное строительство объектов недвижимости признавался незаконным.

Риски состоят в том, что, оказавшись объектом некапитального строительства, к тому же расположенным на не оформленном в собственность земельном участке, а арендованном, продаваемое недвижимое имущество, оформленное в вашу собственность, с высокой долей вероятности может подпасть под одностороннее расторжение договора аренды. При этом находящийся на нем объект будет определен к сносу или демонтажу в принудительном порядке.

Как поясняет адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова», такого рода практика весьма актуальна для крупных городов. Местные органы власти, ранее передав определенные земельные участки в бессрочную аренду, отказываются продлевать договоры, при этом понуждая к сносу объектов некапитального строительства, возведенных на данных участках, таких как павильоны, магазины, рестораны и прочие построенные предпринимателями сооружения. Если собственник от сноса отказывается, опираясь на оформленные должным образом сооружения некапитального строительства, и обращается в суд, эти суды не встанут на его сторону, предпочитая ориентироваться на местные органы власти. Это неминуемо ведет к защите интересов муниципалитетов, сносу объекта и освобождению земли.

Появление по ранее заключенным договорам иных претендентов на имущество

Иными словами такая ситуация называется двойной продажей. Суть ее заключается в том, что собственник объекта недвижимости подписывает договор купли-продажи, получает денежные средства по нему, но позднее отзывает свое заявление о регистрации перехода права собственности на проданный объект.

Такие судебные дела о понуждении к регистрации могут тянуться и тянутся годами. За этот период нечистый на руку собственник умудряется еще несколько раз реализовать свое имущество. Проводиться это может любыми способами, в том числе через подставных лиц. На них оформляется доверенность. Судебная практика сталкивалась с трех- и даже четырехкратным отчуждением одного и того же помещения из нежилого фонда, поскольку коммерческая недвижимость имеет хорошую ликвидность и весомую стоимость.

Обременения, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов, со стороны третьих лиц по кредитам и прочим договорам продажи

Адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова» информирует будущих собственников о том, что под коммерческую недвижимость довольно часто оформляют кредиты. В результате она превращается в залоговое обеспечение под такие кредиты. В этом случае реализация обремененного имущества должна происходить исключительно при согласии банка или учреждения, выдавшего заем.

Скрывая информацию о залоге объекта, мошенники обманывают покупателей, заключая с ними предварительные договоры, либо стандартные договоры купли-продажи. Происходит это в тот момент, пока право собственности, например, на помещение в недавно построенном объекте недвижимости, еще не зарегистрировано. Существуют и другие способы незаконного временного снятия обременений. Все сделки по отчуждению залогового имущества, незаконны и не имеют силы. Об этом надо помнить всегда.

Возможные риски изъятия коммерческих помещений в связи с действием муниципальных или федеральных программ

Востребованность коммерческой недвижимости приводит к тому, что она довольно редко продается. Узнав о том, что местные органы власти приняли решение о сносе того или иного коммерческого здания, якобы обветшавшего, для осуществления планов по возведению других объектов недвижимости, микрорайонов или прокладке дорог, собственники начинают стремительно реализовывать нежилые помещения. Владельцы, безусловно, пытаются реализовать свой нежилой фонд по рыночной цене, при этом новые собственники принимают на себя риски изъятия приобретенного имущества. Заключаются эти риски в том, что власти компенсируют потери владельцев по гораздо более низкой стоимости.

Проблемы переоформления пакета документов на коммуникации

Как это ни странно, но такое простое по своей сути действие, как переоформление на нового собственника коммуникаций, а также счетов по оплате услуг, зачастую становится причиной серьезных финансовых затрат. Затягивается переоформление лицевых счетов на эксплуатационные и коммунальные услуги на неопределенный срок по той простой причине, что предыдущий собственник отказывается содействовать новому владельцу в этом переоформлении, либо обнаруживаются ошибки, допущенные ранее при оформлении документов на прежнего владельца. Неприятным последствием такой ситуации становится ограничение нового собственника в пользовании коммуникациями.

Не задумываются покупатели в момент сделки и о том, что для разных видов деятельности требуются различные объемы предоставляемых эксплуатационных услуг. В результате такого опрометчивого и невнимательного подхода эти услуги не могут быть оказаны по объективным или субъективным причинам. Получив объект в собственность, предприниматель не имеет возможности пользоваться жизненно необходимыми для его бизнеса коммуникациями. Ему откажут в увеличении мощности электроэнергии, в проведении независимой интернет линии, в установке кондиционера или дополнительного телефона и так далее.