Как распознать нечестного риэлтора? - MPV.ru
Дом

Как распознать нечестного риэлтора?

Опубликовано mpv

Покупка и обмен жилой площади – распространенные операции в сфере недвижимости, и не каждому простому обывателю удается провести их самостоятельно, поскольку нет достаточных знаний и опыта. Вот и приходится многим из них обращаться к услугам посредников – риелторов, т.е. профессиональных продавцов в области недвижимости.

Но не каждый из них будет искренне работать на своего заказчика и вести свою деятельность исключительно в его интересах, ведь и ему нужны деньги на жизнь. Порой он так может расписать покупаемую недвижимость, да еще и в хорошем месте, что у клиента просто не остается сомнений на счет ее покупки. Ну а уже потом, после совершения сделки вскрываются такие недостатки, что жить в ней просто невозможно.

Так на что же нужно обращать внимание, когда недобросовестный риелтор старается «пропихнуть» сомнительную сделку, да еще и нажиться на вашем доверии?

Какими уловками пользуются риелторы?

Быстрее продать невостребованное жилье. Сразу нужно отметить, что любой риелтор разбирается в психологии человека: он на ходу определит его платежеспособность и настрой к покупке нового жилья. Часто бывает так, что предложенный вариант по каким-то причинам не устраивает покупателя, и он не спешит приобретать квартиру. Тогда риелтор идет на уловку – сообщает клиенту о других потенциальных покупателях. Ему отводится минимальное время для согласия или отказа, и главным психологическим давлением будет звонок его сообщника, где он соглашается приобрести указанную квартиру. Что же делать? Это первая и очень действенная уловка, и многие покупатели «клюют» и сразу же дают согласие.

Тактика «своего парня». Накаляя страсти, сотрудник агентства недвижимости в любом случае будет зарабатывать доверие клиента. Это будет выражаться в компетентности, знании рынка, а его практические советы направлены как бы на защиту его интересов, то есть он сам должен правильно отреагировать и выбрать предложенный вариант жилья. Показывая клиенту разные варианты, он просто указывает на мелкие недостатки, не замечая действительных проблем. Такая тактика очень действенная – клиент полностью доверяет своему агенту, старается последовать его советам, и выбрать именно предложенный вариант.

Суперагент. Многие риэлтерские компании идут на хитрость – предлагают воспользоваться услугами «особого» агента, у которого есть выход на закрытые, эксклюзивные предложения по продаже недвижимости в особой базе данных. Но стоимость подобных услуг значительно превышает обычные расценки, а договорные условия просто опутают клиента практически невыполнимыми обязательствами. И главным аргументом будет особый пункт договора, в котором клиент после нескольких просмотров не сможет воспользоваться услугами других агентств. Если качество предоставляемых услуг не по нраву клиенту, он в любой момент вправе от них отказаться без выплаты компенсации за утерянную выгоду. Многие агентства при такой сложившейся ситуации даже обращаются в судебные органы, но и это не помогает клиенту в защите своих законных прав. Р

ешающим моментом будет способ оплаты – по предоплате или фактическому исполнению услуги. И если клиент решил внести аванс за работу «суперагента», который не исполнил своих прямых обязательств, то, скорее всего, он их лишится. Если в договоре с риэлтерским агентством отсутствуют конкретные цифры по стоимости, то придется заказывать экспертную оценку каждой из них, и на этом основании отстаивать свои права. Ну а если в договоре указана оплата по фактическому исполнению, то все меняется с точностью до наоборот – уже сам суперагент заинтересован в оплате, и будет стараться вам действительно угодить. Это одна из самых распространенных уловок, с которой клиенту нужно быть особенно осторожным.

Вопросы задатка и аванса. Клиенту самому следует знать различия в этих понятиях, чтобы потом не выплачивать двойную неустойку в случае срыва сделки. Именно величина задатка за покупаемое жилье влияет на неустойку. Если вас просят внести ну очень смешную сумму, то это может означать только одно – вас не рассматривают как потенциального покупателя, а только как запасной вариант в случае отказа другого клиента от покупки. Сумму аванса передают продавцу недвижимости, и никому другому, и то при соблюдении определенных формальностей, например, наличии расписки о получении денег. В ней обязательно должны быть указаны реквизиты продавца и недвижимости, то есть, кто и за что получил деньги.

Недобросовестные маклеры просят передать аванс им, объясняя это тем, что они передадут деньги продавцу недвижимости. Но это не верно! Если он пишет расписку от своего имени, да еще и не указывает причину, то есть за что ему передали деньги, то вернуть их при фарс-мажорных обстоятельствах просто не удастся! Да и кадры в агентствах недвижимости меняются слишком часто – и новичкам доверяют проведение очень серьезных сделок, а получив сумму приличного аванса, он может просто исчезнуть вместе с вашими деньгами!

Следует внимательно проверять расписку – в ней обязательно должен быть прописан адрес недвижимости, за которую продавцу был передан аванс. Бесполезный бумажный хлам. Риелторы стараются усыпить бдительность клиента, и предлагают подписать такие красивые документы – гарантийные письма, протоколы согласования стоимости продаваемого объекта недвижимости. Необходимость в этих документах очень сомнительная, хотя сам агент это объясняет закреплением стоимости продаваемого объекта на бумаге. Все эти бумажки подписывают клиент и агент, без участия продавца. Вот в этом и заключается уловка – при изменении первоначально названной цены риелтор никак повлиять на продавца не в силах, ведь его подписи нет ни под одним из этих красивых бумажек.

Договорной обман. Неточности и непонятные клиенту места в договоре могут сыграть на руку агенту, поэтому он с легкостью может заработать легкие деньги. Например, в договоре указано, что исполнитель обязан подобрать клиенту определенной площади квартиру в указанном городском районе по себестоимости не выше определенной суммы. Такая формулировка позволяет агенту показывать совсем не такие квартиры, которые вы хотели бы действительно приобрести. Руководства некоторых риэлтерских агентств всеми силами стараются уклониться от разъяснений по заключенному договору, особенно в случае разъяснения подробностей по обязанностям риелтора в отношении подбираемой жилплощади. Если по каким-то причинам вам непонятны некоторые моменты, то следует подписать дополнительные соглашения к основному договору с разъяснением возникших разногласий.

Что горят риелторы (шаблонные фразы) и что это на самом деле значит

Действительно, у риелторов есть свой профессиональный сленг, который может быть непонятен простому клиенту. Чтобы точно знать, о чем идет речь, предлагаем краткий справочник шаблонных фраз и их расшифровку:

«Турист» – это человек, который очень активно ходит на осмотры продаваемой недвижимости, но никогда не заключающий никаких сделок. Агенты их квалифицируют как особо придирчивых, стараются получить информацию по любой незначительной мелочи, и многие стараются всеми силами уклониться от подобных клиентов;
«Показушник» – человек, который представляет собственника на просмотрах недвижимости, это могут быть либо близкие настоящего собственника, либо представители самого агентства;
«Кролик» – арендаторы жилья, которые часто его меняют по любым причинам;
«Завидный жених» – состоятельный арендатор жилья;
«Карлсон» – любители «проживать на крыше» на верхних этажах пентхаусов;
«Неадекват или мутный клиент» – выдвигающий покупателям жилья невыполнимые требования, или тот, кто старается увильнуть от оплаты услуг агента;
«Полторашник» – тот, кто выставил на продажу жилье в новостройке, то есть без какой-либо отделки;

Профессиональные шаблоны о квартирах и домах:

«Однушки, двушки, трушки» – определяют количество комнат в продаваемом жилье;
«Гнездо дятла» – жилье с очень неудобным расположением комнат и подсобных помещений;
«Квартира с дровами» – это означает деревянные перекрытия между этажами дома;
«С тараканами» – значит, что в продаваемой недвижимости прописаны жильцы;

Есть и другие словечки, которыми пользуются профессиональные агенты недвижимости, например, определяющие проходные комнаты – «распашонка», или вовсе непродаваемое жилье называется «неликвид».

Советы и рекомендации

Никогда не спешите ставить свою подпись под непонятным документом! Отложите это до похода к юристу – он объяснит подводные камни, которые могут скрываться между строк договора.
Прибегайте к помощи проверенных агентов, можно даже по совету друзей или родственников, у которых сделка прошла без неприятностей. Если при первой встрече вас пытались ввести в заблуждение – уходите от этого риелтора как можно скорее.
Все просмотры квартир назначайте в светлое время суток – так изъяны будут видны, о которых умолчит недобросовестный агент.
Тщательно изучайте все документы на жилье – действительно ли сам собственник занимается продажей, и не скрывает ли это недобросовестный риелтор.

В любом случае нужно вначале сто раз проверить, чем отдавать свои деньги первому попавшемуся сотруднику агентства недвижимости. А лучше обратиться к надежному риелтеру из агентства с хорошей репутацией и большой клиентской базой.